Urbanisme

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Faut-il une autorisation pour diviser un bâtiment en plusieurs logements ou lots ?

Pour diviser un bâtiment en plusieurs logements ou en plusieurs lots différents (logement, local commercial, local associatif…), vous devez parfois demander une autorisation d’urbanisme en mairie. Si l’immeuble est en copropriété, il vous faut aussi une autorisation de la copropriété. Enfin, dans certaines communes, si vous divisez un bâtiment en plusieurs logements, vous devez obtenir un permis de diviser de la mairie. Nous vous présentons la réglementation.

Dans certains quartiers, une autorisation préalable de division, appelée communément permis de diviser, est obligatoire. Cette disposition est mise en place dans certaines communes pour lutter contre la multiplication de l’habitat dégradé.

Autorisations d’urbanisme

    En général, la division d’un bâtiment en plusieurs lots est dispensée de formalité d’urbanisme.

    Cependant, elle est soumise à autorisation d’urbanisme pour les travaux et opérations suivants :

    • Aménagements extérieurs (changement de fenêtres …)

    • Aménagements intérieurs (modification, création, suppression de cloisons, d’escaliers intérieurs, de murs porteurs…) sur un bâtiment protégé pour son intérêt patrimonial

    • Changement de destination (transformation intégrale ou en partie d’une habitation en local commercial, d’une grange en habitation…) avec ou sans aménagements intérieurs et/ou extérieurs.

    Si vous modifiez l’aspect extérieur du bâtiment (création, agrandissement ou suppression de portes, de fenêtres, d’escaliers extérieurs, création de places de stationnement…), vos travaux sont soumis à déclaration préalable.

    La déclaration préalable doit être déposée à la mairie ou au  Basu  pour Paris. Cette démarche peut être effectuée sur internet ou en utilisant un formulaire. Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier est différent.

    Le dossier doit être déposé en mairie :

    • Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (renseignements sur le site de la mairie ou sur place)

    • Par lettre  RAR 

    • En main propre.

    Où s’adresser ?

     Mairie 

    Le dossier de demande de DP peut être rempli sur internet :

  • Assistance pour votre demande d’autorisation d’urbanisme

    • Vous devez utiliser le formulaire suivant :

  • Déclaration préalable constructions et travaux non soumis à permis de construire

    • Le dossier doit être déposé au  Basu  uniquement par voie dématérialisée :

  • Bureau accueil et service à l’usager (Basu) de Paris : guichet électronique unique

    • En réalisant une division, un élément protégé peut être modifié ou supprimé. Cela peut être une boiserie, une cheminée, une ferronnerie, une statue, une charpente ou encore une pièce voûtée. La modification de l’organisation, de la distribution ou de l’agencement intérieur est également concernée.

    La protection peut venir des documents suivants :

    • PSMV

    •  PLU  de la commune

    • Délibération du conseil municipal s’il n’existe pas de  PLU .

    Dans ce cas, vos travaux sont soumis à déclaration préalable.

    Pour savoir s’il existe une protection particulière, il faut contacter l’ UDAP  ou le service d’urbanisme de la mairie (le  Basu  pour Paris).

    Où s’adresser ?

     Unité départementale de l’architecture et du patrimoine (UDAP)  

    Où s’adresser ?

     Mairie 

    Où s’adresser ?

     Paris : Bureau accueil et service à l’usager (Basu) 

    Si vous modifiez ou supprimez un élément d’architecture et de décoration d’un immeuble protégé par un  PSMV  en vigueur ou en phase de mise à l’étude vous devez faire une déclaration préalable .

    La déclaration préalable doit être déposée à la mairie ou au  Basu  pour Paris. Cette démarche peut être effectuée sur internet ou en utilisant un formulaire. Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier est différent

    Le dossier doit être déposé en mairie :

    • Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (renseignements sur le site de la mairie ou sur place)

    • Par lettre  RAR 

    • En main propre.

    Où s’adresser ?

     Mairie 

    Le dossier de demande de DP peut être rempli sur internet :

  • Assistance pour votre demande d’autorisation d’urbanisme

    • Vous devez utiliser le formulaire suivant :

  • Déclaration préalable constructions et travaux non soumis à permis de construire

    • Le dossier doit être déposé au  Basu  uniquement par voie dématérialisée :

  • Bureau accueil et service à l’usager (Basu) de Paris : guichet électronique unique

    • Des travaux peuvent modifier ou supprimer un élément que le  PLU  ou la carte communale de votre commune protège. Il s’agit d’éléments identifiés comme présentant un intérêt d’ordre culturel, historique, architectural ou écologique.

    Dans ce cas, vous devez déposer une déclaration préalable à la mairie ou au  Basu  pour Paris. Cette démarche peut être effectuée sur internet ou en utilisant un formulaire. Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier est différent :

    Le dossier doit être déposé en mairie :

    • Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (renseignements sur le site de la mairie ou sur place)

    • Par lettre  RAR 

    • En main propre.

    Où s’adresser ?

     Mairie 

    Le dossier de demande de DP peut être rempli sur internet :

  • Assistance pour votre demande d’autorisation d’urbanisme

    • Vous devez utiliser le formulaire suivant :

  • Déclaration préalable constructions et travaux non soumis à permis de construire

    • Le dossier doit être déposé au  Basu  uniquement par voie dématérialisée :

  • Bureau accueil et service à l’usager (Basu) de Paris : guichet électronique unique

    • Des travaux peuvent modifier ou supprimer un élément qu’une délibération du conseil municipal protège. Il s’agit d’éléments identifiés comme présentant un intérêt patrimonial, paysager ou écologique.

    Dans ce cas, vous devez déposer une déclaration préalable de travaux à la mairie ou au  Basu  pour Paris. Cette démarche peut être effectuée sur internet ou en utilisant un formulaire. Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier est différent :

    Le dossier doit être déposé en mairie :

    • Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (renseignements sur le site de la mairie ou sur place)

    • Par lettre  RAR 

    • En main propre.

    Où s’adresser ?

     Mairie 

    Le dossier de demande de DP peut être rempli sur internet :

  • Assistance pour votre demande d’autorisation d’urbanisme

    • Vous devez utiliser le formulaire suivant :

  • Déclaration préalable constructions et travaux non soumis à permis de construire

    • Le dossier doit être déposé au  Basu  uniquement par voie dématérialisée :

  • Bureau accueil et service à l’usager (Basu) de Paris : guichet électronique unique

    • En divisant le bien immobilier, la destination de tout ou partie du bien peut être modifiée. Une grange agricole ou une église peuvent, par exemple, être transformées en une ou plusieurs habitations.

    En principe, vous n’avez pas à demander d’autorisation d’urbanisme. Cependant, des éléments intérieurs protégés peuvent être modifiés ou supprimés.

    Dans ce cas, vos travaux sont soumis à déclaration préalable.

    Cette protection peut venir des documents suivants :

    • PSMV

    •  PLU  de la commune

    • Délibération du conseil municipal s’il n’existe pas de  PLU 

    Pour savoir s’il existe une protection particulière, il faut contacter l’ UDAP , le service d’urbanisme de la mairie ou le  Basu  pour Paris.

    Où s’adresser ?

     Unité départementale de l’architecture et du patrimoine (UDAP)  

    Où s’adresser ?

     Mairie 

    Où s’adresser ?

     Paris : Bureau accueil et service à l’usager (Basu) 

    La déclaration préalable doit être déposée à la mairie ou au Basu pour Paris. Cette démarche peut être effectuée sur internet ou en utilisant un formulaire. Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier est différent.

    Le dossier doit être déposé en mairie :

    • Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (renseignements sur le site de la mairie ou sur place)

    • Par lettre  RAR 

    • En main propre.

    Où s’adresser ?

     Mairie 

    Le dossier de demande de DP peut être rempli sur internet :

  • Assistance pour votre demande d’autorisation d’urbanisme

    • Vous devez utiliser le formulaire suivant :

  • Déclaration préalable constructions et travaux non soumis à permis de construire

    • Le dossier doit être déposé au  Basu  uniquement par voie dématérialisée :

  • Bureau accueil et service à l’usager (Basu) de Paris : guichet électronique unique

    • Un changement de destination accompagné de modifications des structures porteuses et/ou de la façade est soumis à permis de construire.

    La modification des structures porteuses peut consister en la modification ou la suppression d’un mur porteur, d’une dalle ou d’une poutre par exemple.

    La modification de la façade peut consister en l’installation, la modification ou la suppression d’une porte d’entrée ou de garage, d’une fenêtre ou d’un escalier extérieur.

    Le permis de construire doit être déposé à la mairie ou au Basu pour Paris. Cette démarche peut être effectuée sur internet ou en utilisant un formulaire. Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier est différent.

    Le dossier doit être déposé en mairie :

    • Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par votre commune (renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place)

    • Par lettre  RAR 

    • En main propre

    Où s’adresser ?

     Mairie 

    Le dossier de demande de PC peut être rempli sur internet :

  • Assistance pour votre demande d’autorisation d’urbanisme

    • Le formulaire est différent si les aménagements portent sur une maison individuelle ou un autre type de construction.

  • Demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes (PCMI)
  • Demande de permis de construire (autre que portant sur une maison individuelle ou ses annexes)

    • Le dossier doit être déposé au  Basu  uniquement par voie dématérialisée :

  • Bureau accueil et service à l’usager (Basu) de Paris : guichet électronique unique

    • Le  PLU  de la commune peut conditionner la création de plusieurs logements à la conception de places de stationnement pour voitures et vélos.

    Pour savoir si cette obligation existe, il faut contacter le service d’urbanisme de la mairie ou le  Basu  pour Paris :

    Où s’adresser ?

     Mairie 

    Où s’adresser ?

     Paris : Bureau accueil et service à l’usager (Basu) 

    Une division soumise à autorisation d’urbanisme peut être refusée par la mairie si elle implique des travaux sur les réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement ou de distribution d’électricité alors que la capacité de ces réseaux est insuffisante.

    Où s’adresser ?

     Mairie 

    À savoir

    Si après la division d’un bâtiment, au moins 2 lots appartiennent à des propriétaires différents, une copropriété doit être créée. Ce n’est pas le cas pour la division d’un bâtiment en plusieurs lots qui appartiennent au final à un seul et même propriétaire.

    Si les travaux ont un impact sur les parties communes ou sur l’aspect extérieur de l’immeuble (façade, toiture), vous devez demander une autorisation à l’assemblée générale (AG) des copropriétaires.

    Pour cela, il faut adresser une lettre au syndic en lui demandant de porter le point de ces travaux à l’ordre du jour de la prochaine AG.

    Ce point sera voté à la majorité absolue, c’est à dire la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble présents, représentés et absents à l’AG.

    Attention

    Tout immeuble comportant une installation centrale de chauffage ou de froid, ou alimenté par un réseau de chaleur ou de froid, doit avoir des compteurs individuels.

    Le permis de diviser concerne uniquement les projets de division d’immeubles créant plusieurs locaux destinés à l’habitation.

    Vous devez demander un permis de diviser dans les communes qui l’ont mis en place dans certains secteurs de leur territoire.

    En effet, l’Établissement public de coopération intercommunale (EPCI) ou le conseil municipal peut mettre en place ce permis dans les secteurs suivants :

    • Secteur présentant une proportion importante d’habitat dégradé ou un risque de voir l’habitat dégradé se développer

    • Secteur où le  PLU  fixe les proportions et une taille minimale pour les logements.

    Vous pouvez vous renseigner auprès de votre mairie.

    Où s’adresser ?

     Mairie 

    Vous devez contacter votre mairie pour vous procurer son formulaire de permis de diviser.

    Où s’adresser ?

     Mairie 

    À savoir

    Quand vos travaux sont soumis à permis de construire ou à déclaration préalable, il n’est pas nécessaire de demander un permis de diviser. L’autorisation d’urbanisme tient lieu d’autorisation de division.

    Constituer le dossier de permis de diviser un bâtiment en logements

    Vous devez fournir les renseignements suivants :

    • Identité et adresse du ou des demandeurs, numéro SIRET lorsqu’il s’agit d’une personne morale et date de naissance lorsqu’il s’agit d’une personne physique 

    • Nom du ou des propriétaires s’il ne s’agit pas du demandeur 

    • Localisation et désignation de l’immeuble s’il est soumis au statut de la copropriété et s’il s’agit d’un immeuble collectif 

    • Nature et consistance des travaux pour lesquels l’autorisation est demandée 

    • Surface de plancher des futurs logements, hauteur sous plafond et volume habitable, surface des baies 

    • Plan côté faisant apparaitre la situation avant et après travaux

    • Dossier technique amiante mentionné à l’article R. 1334-29-5 du code de la santé publique

    • Constat de risque d’exposition au plomb mentionné à l’article R. 1334-12 du code de la santé publique

    • Attestation sur l’honneur du demandeur de l’exactitude des renseignements contenus dans la demande d’autorisation.

    Envoyer votre demande de permis de diviser un bâtiment en logements

    Vous devez envoyer le dossier de permis de diviser en 3 exemplaires par lettre  RAR  au président de l’ EPCI  ou au maire de votre commune.

    Vous devez vous renseigner auprès de votre mairie.

    Où s’adresser ?

     Mairie 

    Connaître le délai de réponse à votre demande de permis de diviser un bâtiment en logements

    Le président de l’ EPCI  ou le maire, notifie sa décision dans le mois de la réception de votre demande.

    L’absence de réponse dans ce délai d’1 mois, vaut acceptation de votre demande.

    Connaitre les motifs de refus d’un permis de division un bâtiment en logements

    Le président de l’EPCI ou le maire refuse le permis de diviser notamment dans les cas suivants :

    • Appartements créés présentant un danger pour la sécurité des occupants et la salubrité publique

    • Division d’un immeuble frappé d’une interdiction d’habiter, ou d’un arrêté de péril, ou déclaré insalubre

    • Appartements créés ne respectant pas les proportions et la taille requise par le  PLU .

    Il existe 2 types de sanction en l’absence de demande d’autorisation de division : des sanctions administratives et des sanctions pénales.

    Sanctions administratives

    Le préfet peut ordonner le paiement d’une amende. Avant toute décision, la personne concernée peut être invitée à présenter ses observations.

    L’amende peut atteindre 15 000 € .

    En cas de nouvelle infraction dans un délai de 3 ans, son montant peut être porté jusqu’à 25 000 € .

    Les sommes sont intégralement reversées à l’ Anah .

    Sanctions pénales

    Lorsqu’une personne vend, loue ou met à disposition des logements issus d’une division réalisée sans autorisation, elle s’expose à des sanctions pénales.

    Ces faits sont passibles de 2 ans d’emprisonnement et de 75 000 € d’amende.

    À savoir

    L’absence d’autorisation de division est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire qui occupe de bonne foi le logement né d’une division.

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